2014年35城商業(yè)地產(chǎn)投資價(jià)值報(bào)告

發(fā)布日期：2014-07-07來(lái)源：bhi_研究參考編輯：李香玉

[摘要]

　　隨著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入“白銀時(shí)代”，企業(yè)的利潤(rùn)率也隨之走低，目前標(biāo)桿上市公司的凈利潤(rùn)率基本在13%，甚至個(gè)別項(xiàng)目以10%的凈利潤(rùn)率維持開(kāi)發(fā)。這對(duì)于房企來(lái)講，區(qū)域或城市布局策略將直接影響到開(kāi)發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)率，甚至規(guī)模化的增長(zhǎng)機(jī)會(huì)。因此，房企勢(shì)必會(huì)調(diào)整自己的布局策略，選擇風(fēng)險(xiǎn)最小的城市進(jìn)行拿地，以最大可能降低投資風(fēng)險(xiǎn)。

　　過(guò)半城市商業(yè)面積飽和或過(guò)剩 應(yīng)提早防范風(fēng)險(xiǎn)

　　首先，考慮與商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的相關(guān)程度以及數(shù)據(jù)的可得性，選取10個(gè)指標(biāo)，分別從人口因子和經(jīng)濟(jì)因子兩方面衡量城市基本面，從而衡量35個(gè)大中城市商業(yè)地產(chǎn)的城市基本面投資價(jià)值。

　　其次，選取3個(gè)反映商業(yè)地產(chǎn)供求關(guān)系的指標(biāo)，從市場(chǎng)特征方面來(lái)衡量35個(gè)大中城市商業(yè)地產(chǎn)供需狀況，明確從市場(chǎng)供需的角度這些城市是否值得進(jìn)行投資。

　　其中，從35個(gè)大中城市人均商業(yè)面積來(lái)看，19個(gè)城市人均商業(yè)面積已經(jīng)面臨飽和或過(guò)剩的狀態(tài)，已經(jīng)占據(jù)35個(gè)大中城市半數(shù)以上。

　　從國(guó)內(nèi)來(lái)看，如果一個(gè)城市人均商業(yè)面積超過(guò)1.5平方米，也就意味著城市的商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)面積已明顯出現(xiàn)過(guò)剩現(xiàn)象，而這樣的城市在35個(gè)大中城市當(dāng)中不在少數(shù)。比如銀川、呼和浩特、沈陽(yáng)成為35大中城市人均商業(yè)面積已在4平方米以上，成為35大中城市人均商業(yè)面積最高的三個(gè)城市。此外，天津、重慶、杭州、南京、成都、大連、廈門(mén)、寧波、青島、合肥、長(zhǎng)春、哈爾濱、貴陽(yáng)、長(zhǎng)沙、南寧、昆明等16個(gè)城市人均商業(yè)面積超過(guò)1.5平方米。目前，19個(gè)城市人均商業(yè)面積已經(jīng)面臨飽和或過(guò)剩的狀態(tài)，已經(jīng)占據(jù)35個(gè)大中城市半數(shù)以上。

　　而就北上廣深等一線城市來(lái)看，由于其常住人口數(shù)量龐大，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)需求也相當(dāng)強(qiáng)勁，至今為止，總體上仍然沒(méi)有系統(tǒng)性的供應(yīng)過(guò)剩的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。但是，一線城市距離城市人均商業(yè)面積1.5平方米的警戒值也不太遙遠(yuǎn)，從這個(gè)角度來(lái)看，即使一線城市、其他二線城市目前商業(yè)地產(chǎn)沒(méi)有系統(tǒng)性的供應(yīng)過(guò)剩的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，也應(yīng)該提早防范商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)過(guò)剩的風(fēng)險(xiǎn)。

　　從目前商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)面臨飽和或過(guò)剩的狀態(tài)的原因來(lái)看，同策咨詢(xún)研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，主要為城鎮(zhèn)化與企業(yè)轉(zhuǎn)型兩方面，具體來(lái)講：

　　第一、在城鎮(zhèn)化過(guò)程中，新的城市發(fā)展規(guī)劃及商業(yè)環(huán)境不斷升級(jí)是主因。這些規(guī)劃涉及新的城市副中心、新興商圈、區(qū)域合并、原有城市區(qū)域功能升級(jí)等諸多方面，這些規(guī)劃將直接導(dǎo)致社會(huì)及經(jīng)濟(jì)資源向這些區(qū)域集合，也就直接導(dǎo)致中國(guó)城市商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)快速的發(fā)展，導(dǎo)致整體市場(chǎng)接近飽和或局部過(guò)剩;

　　第二、在當(dāng)前住宅市場(chǎng)限購(gòu)的市場(chǎng)背景下，眾多房企將視線轉(zhuǎn)移到商業(yè)地產(chǎn)，開(kāi)始謀求戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，一定意義上也導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)群起而上，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)面臨同質(zhì)化，供應(yīng)過(guò)剩的風(fēng)險(xiǎn)。盡管從企業(yè)自身的角度而言，企業(yè)是試圖通過(guò)戰(zhàn)略調(diào)整與轉(zhuǎn)型，實(shí)現(xiàn)其整個(gè)企業(yè)體系內(nèi)部現(xiàn)金流結(jié)構(gòu)中投資商業(yè)地產(chǎn)的資金與投資住宅地產(chǎn)、其他產(chǎn)業(yè)的資金可以互動(dòng)，并且這兩者之間能夠?qū)崿F(xiàn)良好互補(bǔ)，但是，從整個(gè)市場(chǎng)的角度來(lái)看，就會(huì)面臨總體上商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)同質(zhì)化與供應(yīng)過(guò)剩的風(fēng)險(xiǎn)。

　　因此，從上述角度分析來(lái)看，我們也不難理解部分城市開(kāi)始發(fā)布政策，提前預(yù)警和調(diào)整商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。比如今年年初蘇州市就出臺(tái)商業(yè)地產(chǎn)“限售”和禁止售后包租”政策，防范在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域出現(xiàn)企業(yè)或項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn);2014年6月，杭州也將對(duì)商業(yè)綜合體布局的問(wèn)題區(qū)域進(jìn)行差別化調(diào)整，部分區(qū)域?qū)?yán)格控制新增大型商業(yè)綜合體的開(kāi)發(fā)。而這兩次政策的出臺(tái)為近期地方政府發(fā)布的政策之中首次提到“規(guī)避商業(yè)地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)”的要求。

　　35城商業(yè)地產(chǎn)投資價(jià)值分析 武漢市位居前列

　　最后，通過(guò)對(duì)35個(gè)大中城市的城市基本面與商業(yè)地產(chǎn)供需基本面兩項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行交叉分析，同策咨詢(xún)研究部最終得出35個(gè)大中城市商業(yè)地產(chǎn)投資價(jià)值結(jié)果。

　　同策咨詢(xún)研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，從上述分析結(jié)果來(lái)看，城市人口多，產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)強(qiáng)，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)具有強(qiáng)大的人口和經(jīng)濟(jì)支撐，并且商業(yè)地產(chǎn)供需較為平衡的城市成為開(kāi)發(fā)企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)等優(yōu)先進(jìn)入的城市，比如北上廣深等一線城市、杭州、福州、南寧、武漢、寧波、西安等二線城市。

　　而對(duì)于城市人口較多，產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)具有強(qiáng)大的人口和經(jīng)濟(jì)支撐，但商業(yè)地產(chǎn)供給過(guò)度，短期市場(chǎng)壓力較大的城市，對(duì)于開(kāi)發(fā)企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)等來(lái)講則成為其重點(diǎn)關(guān)注的城市，比如天津、重慶、成都等。

　　對(duì)于城市人口相對(duì)較少，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較為薄弱，但商業(yè)地產(chǎn)供需較為平衡的城市，對(duì)于開(kāi)發(fā)企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)等來(lái)講則成為其選擇性進(jìn)入的城市，而這類(lèi)城市還不在少數(shù)，并且大多數(shù)位于中西部地區(qū)。比如南寧、海口、青島、濟(jì)南、石家莊、鄭州、南昌、太原、蘭州、烏魯木齊。

　　對(duì)于城市人口相對(duì)較少，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)也較為薄弱，商業(yè)地產(chǎn)供給過(guò)度的城市，對(duì)于開(kāi)發(fā)企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)等來(lái)講則成為應(yīng)該重點(diǎn)規(guī)避的城市。比如合肥、廈門(mén)、沈陽(yáng)、大連、長(zhǎng)沙、哈爾濱、昆明、貴陽(yáng)、呼和浩特、西寧、銀川等城市。

　　總之，從研究員分析來(lái)看，企業(yè)或金融機(jī)構(gòu)等市場(chǎng)主體投資商業(yè)地產(chǎn)，應(yīng)該謹(jǐn)慎為之，不可盲目投資。尤其是在今年銀行信貸緊縮的市場(chǎng)背景下，企業(yè)融資成本高，資金面普遍緊張，商業(yè)地產(chǎn)的投資、開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)更大，如果沒(méi)有比較穩(wěn)妥的市場(chǎng)布局策略與資金面的支持，開(kāi)發(fā)企業(yè)極有可能在這一輪市場(chǎng)發(fā)展過(guò)程中陷入僵局。

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