蔡為民：欲“減肥”（去庫(kù)存）需忌口

發(fā)布日期：2016-05-31來(lái)源：中國(guó)建筑新聞網(wǎng) 編輯：宋珍珍

[摘要]

　　當(dāng)房地產(chǎn)“去庫(kù)存”由國(guó)家主席習(xí)近平在召開(kāi)財(cái)經(jīng)會(huì)議時(shí)提出后，瞬間“升格”為“基本國(guó)策”，上至國(guó)務(wù)院下到地方政府均積極配合，一時(shí)之間風(fēng)起云涌，各種有利于“去庫(kù)存”的措施醞釀出臺(tái)。

　　以“刺激需求”去庫(kù)存非良策

　　目前坊間流傳的版本包括：一線(xiàn)城市取消限購(gòu)、首次購(gòu)房之自備款比例降為f2成、二套房首付降為3成、持續(xù)降準(zhǔn)與降息、購(gòu)房退稅乃至引進(jìn)人才、放開(kāi)戶(hù)籍管制、政府收購(gòu)或承租空置商品住宅···等五花八門(mén)、不一而足。

　　當(dāng)然，我們必須看到在當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)的現(xiàn)實(shí)環(huán)境下，國(guó)家確實(shí)需要房地產(chǎn)維持GDP穩(wěn)定增長(zhǎng)，避免陷入硬著陸的泥潭之中，而欲達(dá)到這樣的效果，協(xié)助開(kāi)發(fā)商“去庫(kù)存”是必要之舉。

　　惟仔細(xì)觀察上述舉措可以輕易發(fā)現(xiàn)，其著眼點(diǎn)均落腳于“刺激需求”而非“抑制新增”，但眾所周知的是，供與需之間是存在“相互為用”之“親密關(guān)系”的，如果只是為“去庫(kù)存”而“去庫(kù)存”將后患無(wú)窮!這也是我上期文章所提出的主軸觀察：“去庫(kù)存”必須建立在“抑新增”之上，否則徒勞無(wú)功，甚至加重病情。

　　歷史已證明“去庫(kù)存”知易行難

　　有人質(zhì)疑我：?jiǎn)栴}總會(huì)是“按下葫蘆浮起瓢”，當(dāng)前開(kāi)發(fā)商的困境與房地產(chǎn)所扮演角色之重要，已經(jīng)沒(méi)有太多考慮的時(shí)間與空間，必須盡快解決。更以樓市一旦崩盤(pán)所可能引發(fā)的嚴(yán)重后果，以證明其觀點(diǎn)正確。如：失業(yè)率將飆升、經(jīng)濟(jì)勢(shì)必倒退、民間貸款無(wú)力兌付、貨幣加速貶值、貧富差距拉大···等。

　　以上論述乍看是有理的，萬(wàn)一房地產(chǎn)崩盤(pán)后遺癥相當(dāng)可怕，關(guān)鍵是不考慮“抑新增”的“去庫(kù)存”只會(huì)導(dǎo)致房產(chǎn)庫(kù)存持續(xù)增長(zhǎng)而非相反!最好的例證是截止今年10月底，全國(guó)商品房待售面積68632萬(wàn)平方米，比9月末增加2122萬(wàn)平方米，環(huán)比再創(chuàng)歷史新高。其中，住宅待售面積1180萬(wàn)平方米，辦公樓待售面積增加56萬(wàn)平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積增加709萬(wàn)平方米。而截止2013年9月末，全國(guó)商品房待售面積為44636萬(wàn)平方米，僅僅過(guò)了兩年，全國(guó)待售面積增加了23996萬(wàn)平方米，漲幅高達(dá)54%。今年前三季度全國(guó)還有逾7.9億平方米的住宅新開(kāi)工，超過(guò)48億平方米的住宅在施工，以及3.7 億平方米的住宅竣工。

　　任大砲又提餿主意

　　說(shuō)明歷經(jīng)始自于2014年6月，由地方到中央的救市措施，其結(jié)果是庫(kù)存量的破紀(jì)錄成長(zhǎng)!更加值得玩味的是，幾乎就在同一時(shí)間段，去(2014) 年7月住建部才高調(diào)宣示“千方百計(jì)去庫(kù)存”，結(jié)果呢——愈去愈存!突顯前列各種可怕窘境的原因，是長(zhǎng)期以來(lái)地方政府對(duì)“土地財(cái)政”過(guò)度依賴(lài)使然，這種狀況若不改變，囧境的發(fā)生只有時(shí)間早晚，不存在逆轉(zhuǎn)可能性。

　　在各種解決房產(chǎn)庫(kù)存壓力的“餿主意”中，最令我感到不可思議的，是任志強(qiáng)于近期“中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)金融年會(huì)”上所提出：需要放開(kāi)政策，不限制購(gòu)買(mǎi)第三套住房。“其實(shí)，還有一部分潛在的住房需求有待激發(fā)，就是全面放開(kāi)二孩后，也許有很多人愿意買(mǎi)房子，短期之內(nèi)可能還會(huì)微漲”。

　　直接炸掉也能“去庫(kù)存”

　　按此邏輯推演，遠(yuǎn)古鯀以“筑高垻”圍堵治水便能成功，主張“疏導(dǎo)”的舜將無(wú)存在價(jià)值!而傻瓜都知道，減肥的最佳方法是運(yùn)動(dòng)+食物減量(抑新增)，絕不會(huì)是調(diào)高肥胖的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)：“身高不變，體重由120斤變成150斤”的自欺欺人!

　　總而言之，我堅(jiān)信唯有既“刺激需求”又“抑制新增”雙管斉下的政策，才能使房地產(chǎn)真正達(dá)到“可持續(xù)發(fā)展”的狀態(tài)，否則事倍功半事小，抱薪救火事大!

　　若非要我回答“去庫(kù)存”的最簡(jiǎn)單方式，我看把不具市場(chǎng)價(jià)值、形同廢墟的商品房直接炸掉改作休閑綠地，都比晾在那里曬太陽(yáng)，政府還要費(fèi)盡心機(jī)、徒勞無(wú)功的協(xié)助其去庫(kù)存，來(lái)得有效些。

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