直觀的數(shù)據(jù)解析中國(guó)房地產(chǎn)是否供給大于需求

發(fā)布日期：2016-07-12來(lái)源：華爾街見(jiàn)聞 編輯：宋珍珍

[摘要]

　　聽(tīng)?wèi)T了各種房地產(chǎn)的故事，不妨看看直觀的數(shù)據(jù)，最簡(jiǎn)單的算法。房地產(chǎn)的需求當(dāng)然是銷(xiāo)售面積，供給則可以大致等同于去年在建住宅面積的50%。 50%是因?yàn)榭紤]到中國(guó)期房銷(xiāo)售的傳統(tǒng)和建造速度較快的特點(diǎn)，隱含的假設(shè)了平均完工速度是2年?，F(xiàn)實(shí)情況當(dāng)然比這個(gè)復(fù)雜很多，但這個(gè)粗略的指標(biāo)也可以勾勒出房地產(chǎn)市場(chǎng)的大體供需關(guān)系?？梢钥吹阶?012年以來(lái)，供給明顯開(kāi)始大于需求，而這之前，基本是需求略大于供給的。按照這種方法測(cè)算，我們可以估計(jì)出直到2017年的供給，可以看到，供給不斷攀升。為什么房?jī)r(jià)還會(huì)在2012年以后瘋狂上漲?市場(chǎng)不是理性的，就和股票市場(chǎng)一樣，價(jià)格上漲不需要企業(yè)真的實(shí)現(xiàn)盈利。但缺乏基本面支持的上漲是難以為繼的。住宅市場(chǎng)的周期性比股票市場(chǎng)長(zhǎng)很多。我們自98年開(kāi)放地產(chǎn)市場(chǎng)后還未經(jīng)歷過(guò)真正的大周期。經(jīng)濟(jì)學(xué)沒(méi)法預(yù)測(cè)什么時(shí)候開(kāi)跌，但可以肯定的是，供大于求的情況較為嚴(yán)重。當(dāng)然，一線城市和全國(guó)的情況是兩回事情，這張圖可能更多的代表的是全國(guó)的供需。供需兩條線在長(zhǎng)遠(yuǎn)看是會(huì)聚和的，這種情況下結(jié)果只有兩個(gè)：供給線下降，意味著很多爛尾樓，銀行不良貸款;或者需求線上升，但考慮到人口拐點(diǎn)，需求上升的可能性不會(huì)很大。

　　簡(jiǎn)單算一算，2015年底全國(guó)3.75億家庭，4900萬(wàn)套商品住宅在建。0.49/3.75= 13%，也就是在建的住宅套數(shù)是全國(guó)家庭總數(shù)的13%，如果按照這個(gè)速度開(kāi)新項(xiàng)目，全國(guó)人民平均7.7年就要換一次房(13%*7.7年=100%)。

　　我們可以做另一個(gè)簡(jiǎn)單的測(cè)算。假設(shè)現(xiàn)在在建的房屋全部建成，但之后沒(méi)有任何新的開(kāi)工項(xiàng)目，那么按照現(xiàn)有的需求，我們需要幾年才能消化這些供給?可以看到，這個(gè)數(shù)字不斷攀升。到2015年底，在建的居民住宅按照2015年的銷(xiāo)售速度需要5年才能消化完。這個(gè)數(shù)字還應(yīng)該被低估了，因?yàn)闆](méi)有算上已經(jīng)建成但還未銷(xiāo)售出去的那部分住宅。

　　最后看看全國(guó)大多數(shù)人民買(mǎi)房壓力有多大，買(mǎi)一百平米的房子，按照統(tǒng)計(jì)局的人均可支配收入，在大城市靠工資買(mǎi)房已經(jīng)是笑話。大多數(shù)人買(mǎi)房是靠透支幾個(gè)家庭的消費(fèi)(子女家庭，雙方父母家庭)。高房?jī)r(jià)無(wú)疑是內(nèi)需型的經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型道路上的一座大山。

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