萬(wàn)科半年報(bào)劇透地產(chǎn)下半場(chǎng)！馬太效應(yīng)顯著 群雄逐鹿誰(shuí)能稱王

發(fā)布日期：2017-08-28來(lái)源：網(wǎng)絡(luò)來(lái)源編輯：靳明偉

[摘要]

　　 8月25日上午，萬(wàn)科集團(tuán)在深圳舉行了2017年中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)，這是王石退位后，郁亮首次以董事長(zhǎng)身份舉行業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)。根據(jù)半年報(bào)，萬(wàn)科A上半年實(shí)現(xiàn)銷售金額2771.8億元，同比增長(zhǎng)45.8%。較強(qiáng)的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)勢(shì)頭，透露出政策調(diào)控帶來(lái)行業(yè)集中度進(jìn)一步提升，強(qiáng)者恒強(qiáng)特征顯著。 打敗“舊敵”恒大，卻還是輸給了碧桂園

　　 24日公布的半年報(bào)中，萬(wàn)科A上半年實(shí)現(xiàn)銷售金額2771.8億元，同比增長(zhǎng)45.8%；實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入698.1億元，同比下降6.66%；實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)73.03億元，同比增長(zhǎng)36.47%。此外，萬(wàn)科上半年基本每股收益為0.66元，去年同期為0.48元。

　　 2016年，萬(wàn)科因深陷股權(quán)爭(zhēng)奪事件，不少關(guān)鍵崗位人員流失，當(dāng)年萬(wàn)科銷售業(yè)績(jī)僅3600多億，不敵中國(guó)恒大，錯(cuò)失龍頭寶座。

　　 今年上半年，隨著政策調(diào)控的持續(xù)，一二線城市商品房成交量同比繼續(xù)下行，部分開(kāi)發(fā)商為緩解資金壓力降價(jià)銷售，下半年一二線城市房?jī)r(jià)下行壓力較大，三四線房?jī)r(jià)上漲預(yù)期得到抑制，銷售情況或出現(xiàn)明顯回落。

　　 在此背景下，萬(wàn)科上半年銷售額為2770億元，居業(yè)內(nèi)第二，位于碧桂園(約2890億元)之后、中國(guó)恒大(約2440億元)之前。

　　 數(shù)據(jù)表明，公司城市深耕戰(zhàn)略的執(zhí)行效果較好，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力進(jìn)一步凸顯，上半年在16個(gè)城市的銷售金額位列當(dāng)?shù)氐谝唬谏钲?、北京、杭州、上海、天津、武漢、成都、寧波等8個(gè)城市的銷售金額超百億。

　　 對(duì)于碧桂園后來(lái)居上，郁亮表示，企業(yè)只有“實(shí)干企業(yè)”，沒(méi)有“成功企業(yè)”。房地產(chǎn)行業(yè)毫無(wú)疑問(wèn)已進(jìn)入白銀時(shí)代，但不代表行業(yè)沒(méi)有機(jī)會(huì)。以前，城市攤大餅發(fā)展，一環(huán)二環(huán)三環(huán)這樣發(fā)展，但今天要發(fā)展城市圈了。以前城市一二三線之分，以后這樣的界限可能會(huì)模糊，譬如比鄰北京的燕郊和廊坊，雖然是三四線城市，但發(fā)展地位與一線城市同樣重要。

　　 郁亮坦言：“任何夕陽(yáng)的行業(yè)也有做的不錯(cuò)的企業(yè)，機(jī)會(huì)還是有的，人們總要吃飯總要穿衣服，也一樣總要住房子，只是蓋的房子不一樣了，只要一個(gè)企業(yè)兢兢業(yè)業(yè)把活干活，就會(huì)有機(jī)會(huì)。”

　　 業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)超40%透露重要信號(hào)

　　 行業(yè)降溫階段，優(yōu)勢(shì)房企具有顯著的品牌優(yōu)勢(shì)、規(guī)模優(yōu)勢(shì)、成本優(yōu)勢(shì)、資金優(yōu)勢(shì)，有利于通過(guò)內(nèi)生增長(zhǎng)與并購(gòu)等方式實(shí)現(xiàn)銷售業(yè)績(jī)的持續(xù)增長(zhǎng)。

　　 今年上半年，萬(wàn)科業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)40%多，保持了較為強(qiáng)勁的增長(zhǎng)勢(shì)頭。碧桂園、陽(yáng)光城、龍湖地產(chǎn)等房企甚至實(shí)現(xiàn)了超過(guò)100%的增長(zhǎng)。政策調(diào)控帶來(lái)行業(yè)集中度進(jìn)一步提升，強(qiáng)者恒強(qiáng)特征顯著，那么這種趨勢(shì)是否會(huì)持續(xù)？

　　對(duì)此，郁亮分析指出，今年上半年行業(yè)集中度大幅提高，說(shuō)明了行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的激烈，白銀時(shí)代已經(jīng)到來(lái)。規(guī)模越大，轉(zhuǎn)型越難。房地產(chǎn)行業(yè)還有很多空間，把客戶照顧好的企業(yè)仍有發(fā)展空間。同時(shí)，無(wú)論如何也要培養(yǎng)起來(lái)新的動(dòng)能。

　　 就行業(yè)整體來(lái)看，政策調(diào)控加劇房企分化、行業(yè)洗牌速度加快，具體傳導(dǎo)路徑為：“政策調(diào)控—>商品房量?jī)r(jià)齊跌、銷售回款減速—>房企融資渠道收緊、籌資困難—>資金捉襟見(jiàn)肘、資金鏈斷裂—>出售資產(chǎn)、并購(gòu)增加—>行業(yè)集中度提升—>利好龍頭房企”

　　此外，從數(shù)據(jù)上看，2017年1-5月前十強(qiáng)房企商品房銷售金額集中度提高至27.9%，較2016年末提升9個(gè)百分點(diǎn)。申萬(wàn)宏源表示，預(yù)計(jì)2017年十強(qiáng)房企業(yè)績(jī)銷售額增速達(dá)52%，百?gòu)?qiáng)房企業(yè)績(jī)銷售額增速達(dá)21%。 需要注意的是，行業(yè)集中度提升會(huì)帶動(dòng)估值中樞上行。類比美國(guó)前十大龍頭開(kāi)發(fā)商，隨著行業(yè)集中度提升，平均估值從2008年前的6.8x升至2012年后的15.8x。目前，中國(guó)龍頭房企平均估值13.0倍，較美股估值折價(jià)18%，隨著行業(yè)集中度的提升與商業(yè)模式的轉(zhuǎn)換，地產(chǎn)股估值中樞將大幅回升，上行空間較大。

　　群雄逐鹿下半場(chǎng) 顯然，當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入了新階段——龍頭房企正在形成頭部?jī)?yōu)勢(shì)，未來(lái)龍頭會(huì)占據(jù)越來(lái)越大的市場(chǎng)份額和利潤(rùn)空間。那么，群雄逐鹿下半場(chǎng)，究竟誰(shuí)能勝出？

　　 這一問(wèn)題上，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，盈利增長(zhǎng)與房企銷售能力有著密切關(guān)系。

　　 以萬(wàn)科A為例，公司上半年實(shí)現(xiàn)銷售金額2771.8億元，同比增長(zhǎng)45.8%；實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入698.1億元，同比下降6.7%；實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)73億元，同比增長(zhǎng)36.47%。

　　 此外，碧桂園上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入777.38億元，同比增長(zhǎng)35.52%；實(shí)現(xiàn)歸屬母公司股東的凈利潤(rùn)75.01億元，同比增長(zhǎng)39.18%。龍湖地產(chǎn)上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入185.94億元，同比增長(zhǎng)1.23%；實(shí)現(xiàn)歸屬母公司股東的凈利潤(rùn)44.05億元，同比增長(zhǎng)18.08%。

　　 在強(qiáng)調(diào)資金使用效率的宏觀環(huán)境下，房企銷售規(guī)模越大，往往意味著更低的融資成本、更高的拿地效率，這使得“大象”反而比“兔子”跑得更快。

　　 另外，房企到位資金回落，或?qū)⒊蔀橄拗品科髷U(kuò)大投資從而影響利潤(rùn)的又一大掣肘。

　　 2017 年1-7 月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金同比增速為9.7%，較1-6 月回落1.5 個(gè)百分點(diǎn)，其中，個(gè)人按揭貸款累計(jì)同比增速4.1%，較1-6月下降2.6個(gè)百分點(diǎn)定金及預(yù)收款累計(jì)同比增速為20.7%，較1-6月下降2個(gè)百分點(diǎn)，房企到位資金增速呈現(xiàn)顯著回落態(tài)勢(shì)。

　　 專家指出，目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)高周轉(zhuǎn)模式仍將持續(xù)，但未來(lái)比拼成長(zhǎng)質(zhì)量的業(yè)務(wù)也是房企的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)鍵之一。

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