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中房協(xié)轉(zhuǎn)發(fā)丁祖昱：華東各城市四季度樓市趨勢(shì)

發(fā)布日期：2014-10-14來源：中房協(xié)編輯：沈艷

[摘要]

　　“金九”已過，“銀十”如何?今年最后一個(gè)季度城市房地產(chǎn)市場(chǎng)向左or向右?國(guó)慶長(zhǎng)假期間我將對(duì)全國(guó)26個(gè)城市樓市未來走勢(shì)談下看法和判斷，分華東、華北、華南和中西部四篇。
      今天先談華東7城市：上海、南京、杭州、蘇州、寧波、常州、無錫。
        上海：整體一般，亮點(diǎn)在個(gè)案
        上海“金九”未達(dá)預(yù)期，成交量與推盤量均有所下滑。9月上海市場(chǎng)成交70萬㎡，環(huán)比和同比分別下跌7%和28%。目前，樓市的主基調(diào)為“去庫存”，據(jù)我們調(diào)研，接下來一個(gè)多月有43個(gè)項(xiàng)目入市，供應(yīng)結(jié)構(gòu)上，剛需產(chǎn)品的占比有所上升。接下來的10月市場(chǎng)應(yīng)該延續(xù)9月底的供求回升態(tài)勢(shì)繼續(xù)走一段小行情。上海的剛需、改善和高端都有“明星盤”，主要集中在“以價(jià)換量”大盤開發(fā)商的重點(diǎn)項(xiàng)目，四季度這種格局不會(huì)發(fā)生變化。整體上，消費(fèi)者購房信心有所上升，購房信心指數(shù)評(píng)級(jí)上調(diào)至“謹(jǐn)慎推薦”級(jí)別。

　　南京：市場(chǎng)回穩(wěn)，曙光可期

　　 3季度由于大量保障房陸續(xù)上市，且青奧會(huì)結(jié)束后多個(gè)項(xiàng)目集中加推，導(dǎo)致市場(chǎng)庫存激增，達(dá)到歷史峰值，市場(chǎng)壓力顯著。然而，隨著限購放松，相信南京市場(chǎng)將會(huì)延續(xù)今年上半年相對(duì)供求平衡的市場(chǎng)行情，相比華東其他城市，走出一波不錯(cuò)的銷售行情。從營(yíng)銷來看，多數(shù)開發(fā)商除通過降低房源首開售價(jià)，壓低利潤(rùn)以吸引購房者關(guān)注，購房信心指數(shù)仍位于“謹(jǐn)慎推薦”階段，但市場(chǎng)信心在逐步恢復(fù)。

　　杭州：雙重利好，樓市進(jìn)入小陽春

　　繼8月杭州全面取消限購，9月又迎來阿里上市，雙重利好帶動(dòng)杭州樓市走出低谷。離阿里較近的余杭、包括中心城區(qū)的樓盤，后市行情看高一線，但如蕭山等區(qū)域仍難得以實(shí)際性獲益，后市依然看空。杭州營(yíng)銷方式主要還是“價(jià)格戰(zhàn)”，“你方唱罷我出手”，價(jià)格戰(zhàn)已經(jīng)如火如荼，當(dāng)然最近也加上了“阿里人”爭(zhēng)奪戰(zhàn)。杭州購房信心指數(shù)今年來基本保持平穩(wěn)，位于觀望上限處，供大于求情況并未實(shí)質(zhì)性改變。

　　寧波：供求矛盾激化，壓力持續(xù)

　　 9月寧波供應(yīng)71萬㎡，環(huán)比大幅上漲255%，而成交不足其一半，僅有31萬㎡，環(huán)比大幅下跌40%，其庫存消化周期也達(dá)到22.7個(gè)月，壓力較大，且“銀十”也將是供應(yīng)高峰，因此，寧波的去化壓力還會(huì)延續(xù)一段時(shí)間。營(yíng)銷動(dòng)作方面，樓盤之間的“拼跌”大戰(zhàn)或繼續(xù)上演。位于主城中心的新外灘一號(hào)二期成交均價(jià)13000元/平方米，比去年一期低了近4000元/平方米，讓前期業(yè)主大呼“沒有底線”。如果說前期還是變著花樣地暗降，那么金九銀十這個(gè)難得的去庫存機(jī)會(huì)，開發(fā)商一定會(huì)拼盡全力，中海•寰宇天下江東三房14800元/㎡起，銀億東岸二期13300元/㎡起，“拼跌”的營(yíng)銷動(dòng)作愈加簡(jiǎn)單直白。寧波9月整體購房者信心指數(shù)有較大幅度下跌，評(píng)級(jí)下調(diào)至“觀望”期間，短期內(nèi)不建議置業(yè)者購房。

　　常州和無錫：市場(chǎng)已見底，后市或?qū)⒎駱O“泰”來

　　常州和無錫市場(chǎng)已基本見底，至少市場(chǎng)不會(huì)更壞了。經(jīng)歷前兩年持續(xù)低迷的市場(chǎng)，土地供應(yīng)隨之下滑，再加上今年大半年的筑底過程，目前兩地市場(chǎng) 已逐步回穩(wěn)，8、9月份也出現(xiàn)了一部分“熱銷盤”。項(xiàng)目營(yíng)銷上看，目前，常州多數(shù)項(xiàng)目已經(jīng)由假摔變成了真打，營(yíng)銷噱頭也已經(jīng)轉(zhuǎn)變成實(shí)際落地，以價(jià)換量，保證現(xiàn)金流的充裕;在無錫，應(yīng)對(duì)“金九銀十”多數(shù)開發(fā)商都有集中力量推案的計(jì)劃，并根據(jù)產(chǎn)品的差異做出不同的價(jià)格策略，其中萬科主要的應(yīng)對(duì)策略是對(duì)于新加推的房源90以下產(chǎn)品價(jià)格上調(diào)，大面積產(chǎn)品價(jià)格下調(diào);九龍倉旗下精裝項(xiàng)目準(zhǔn)備抓住精裝房源補(bǔ)貼的契機(jī)推出精裝特價(jià)房。