房地產(chǎn)行業(yè)營改增臨近

發(fā)布日期：2015-07-06來源：網(wǎng)絡(luò)來源編輯：張?zhí)m

[摘要]

　　盡管熱議了許久，但房地產(chǎn)行業(yè)的“營改增”(即在房地產(chǎn)領(lǐng)域營業(yè)稅改增值稅)仍姍姍來遲。

　　今年5月18日，國務(wù)院批轉(zhuǎn)國家發(fā)改委《關(guān)于2015年深化經(jīng)濟體制改革重點工作的意見》中提到，力爭全面完成營改增，并將房地產(chǎn)業(yè)等列入進一步的營改增范圍。

　　房地產(chǎn)行業(yè)的情況較為復(fù)雜，此前外界對于其營改增的改革是否能順利推進，存在不少爭議，并認為是改革中“難啃的骨頭”。但對于面臨改革和發(fā)展雙重任務(wù)的中國房地產(chǎn)行業(yè)來說，營改增勢在必行。

　　姍姍來遲的營改增

　　我國的增值稅與營業(yè)稅并存的流通稅格局是于1994年基本確立的，此后在2011年的深化經(jīng)濟體制改革重點工作意見中，部分生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)領(lǐng)域推行增值稅的改革試點被提出。

　　2011年11月，財政部以及國家稅務(wù)總局[微博]發(fā)布《營業(yè)稅改增值稅試點方案》，并于2012年將上海作為首個試點城市，進行交通運輸?shù)刃袠I(yè)的營改增工作。同年7月財政部和國家稅務(wù)總局印發(fā)通知并明確在上海市的營改增將進一步擴大試點范圍。

　　2013年經(jīng)過國務(wù)院常務(wù)會議決定，于當年8月1日起營改增試點全國推行，并力爭“十二五”期間全面完成改革。

　　談及營改增的目的，北京大學(xué)法學(xué)院教授、中國財稅法學(xué)研究會會長劉劍文解釋道：“營改增主要是解決和降低重復(fù)征稅、通過降低企業(yè)重復(fù)征稅來降低企業(yè)負擔以及解決企業(yè)轉(zhuǎn)型等問題。

　　按照中央規(guī)定的“十二五”期間全面完成改革目標，今年是營改增的收官之年，放到最后進行改革的行業(yè)包括建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)和生活服務(wù)業(yè)。

　　上海財經(jīng)大學(xué)公共經(jīng)濟與管理學(xué)院胡怡建教授在接受采訪時表示，之所以將這四個行業(yè)結(jié)合在一起進行營改增改革，是因為這些行業(yè)是有關(guān)聯(lián)的，建筑業(yè)向房地產(chǎn)企業(yè)提供建筑施工服務(wù)，而房地產(chǎn)行業(yè)很大部分需要貸款融資，考慮到它們的關(guān)聯(lián)性較大，所以在這些行業(yè)逐步的推行營改增，當然四個行業(yè)的情況也比較復(fù)雜，營改增難度也比較大。

　　致通振業(yè)稅務(wù)師事務(wù)所有限公司董事長李記有亦解釋道，將房地產(chǎn)行業(yè)放在后半段進行營改增改革，一方面源于我國原來營業(yè)稅的產(chǎn)業(yè)鏈中，前期的營改增僅是試點，后續(xù)推行的營改增則是一個由易到難的過程;另一方面則可能包含財政壓力的考慮，由于營改增對于稅負的減負效過顯著，是結(jié)構(gòu)性減負，政府必然會考慮到財政壓力是否能夠承受得起。

　　“前端的交通運輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等，在營業(yè)稅中占比不到30%，而后期的建筑業(yè)、房地產(chǎn)行業(yè)等才是營改增的‘大頭’。整體設(shè)計是以前期較為簡單的行業(yè)先行試點，為后期營改增難度較大的行業(yè)積累經(jīng)驗。”李記有表示。

　　之外，房地產(chǎn)企業(yè)不同于其他行業(yè)，從拿地、建設(shè)、開發(fā)到預(yù)售，這些環(huán)節(jié)一般需要2~3年的時間，周期較長的甚至需要十幾年，而這也為營改增在房地產(chǎn)行業(yè)的推進提高了難度。

　　劉劍文表示，從房地產(chǎn)行業(yè)來看，營改增的難度肯定是存在的，因為增值稅是銷項稅款減去進項稅款，而稅率問題就是其中之一。另外在進項稅款上如何進行抵扣等，都將是值得關(guān)注的問題。

　　行業(yè)影響幾何

　　至2015年，營改增改革已經(jīng)歷時4年。而就房地產(chǎn)行業(yè)來說，此前熱議的今年初推行營改增的計劃已經(jīng)落空，近期未見權(quán)威消息公布具體時間表。有專家預(yù)測，房地產(chǎn)行業(yè)營改增最快2015年九十月份就能推出，如果稍微晚一點的話，可能要等到12月份，然后2016年1月開始執(zhí)行。

　　并無疑問的是，房地產(chǎn)行業(yè)營改增近期推出已是板上釘釘，無論具體時間幾何，營改增都將給行業(yè)帶來深遠影響。

　　李記有認為，房地產(chǎn)行業(yè)進行營業(yè)稅改增值稅改革后，對于消費者和房企都會有一定影響。

　　從房價方面看，由于營改增可能導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)及其下游施工企業(yè)成本增加，利潤率出現(xiàn)變化，房價有可能隨之出現(xiàn)波動。

　　劉劍文則表示，房地產(chǎn)行業(yè)營業(yè)稅改增值稅，對于房價的影響肯定會存在，但從總體上看，房地產(chǎn)行業(yè)營改增是以穩(wěn)定稅負、不增加納稅人的稅負為前提，從為房地產(chǎn)企業(yè)減負角度考量，因此房地產(chǎn)企業(yè)整體稅負不會出現(xiàn)增加，但是各個房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營情況不同，會存在一定差異。

　　除了房價，營改增對于房地產(chǎn)企業(yè)之間競爭的加劇是否產(chǎn)生影響，也是近期討論較多的話題。胡怡建表示，稅收只是眾多成本因素之一，總體上來說房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模都不會太小，只是相對而言的大型與小型。其中，相對規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)在稅收管理上可能更加有效，對于收入銷項稅和進項稅等管理更完善，可抵扣部分就會相對多一些，因此對于稅收成本的減輕會做的更好一些。

　　李記有亦認為，大型房地產(chǎn)企業(yè)在管控系統(tǒng)、財務(wù)核算、與施工企業(yè)的議價能力等方面，都比小的開發(fā)商要有優(yōu)勢，所以營改增之后，這些優(yōu)勢將有助于大型房地產(chǎn)企業(yè)保持自身營銷成本的平穩(wěn)，而小型房地產(chǎn)企業(yè)如果不能將上漲的價格傳導(dǎo)出去，則面臨著被擠垮的風(fēng)險。

　　如何應(yīng)對有方

　　在房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)稅改增值稅“山雨欲來”之時，各企業(yè)內(nèi)部對于營改增都在做著調(diào)整，而如何更好地迎合營改增的到來，似乎也成為很多房地產(chǎn)企業(yè)比拼營銷之外的又一“戰(zhàn)地”。

　　李記有表示，對于此次營改增，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要做好充足準備，首先要對供應(yīng)商進行分類，在項目的不同階段選擇能夠為其提供增值稅進項額發(fā)票的企業(yè)合作，對于不能提供增值稅發(fā)票的小額納稅人，逐漸退出與其合作;其次要加強對于效益管理合規(guī)性的審查，房地產(chǎn)開發(fā)商必須要加強對于供應(yīng)商的全鏈條管理，特別是付款賬號、發(fā)票開具、合同的真實性等要進行嚴格的審查，避免供應(yīng)商開具的票據(jù)出現(xiàn)虛開、代開等行為。

　　李記有認為，營改增對于房地產(chǎn)企業(yè)自身財務(wù)部門的規(guī)范化也提出了新挑戰(zhàn)，因為繳納增值稅與繳納營業(yè)稅相比更加復(fù)雜，在營改增過渡時期，如何做好核算，厘清哪些項目可以享受過渡政策進行進項抵扣，是十分重要的工作。

此外，房地產(chǎn)企業(yè)可能在多個地區(qū)有項目，在營改增之后，如果最終政策確定是按照機構(gòu)所在地進行繳稅，企業(yè)的財務(wù)部門須做好由項目所在地繳稅轉(zhuǎn)到機構(gòu)所在地繳稅的銜接工作;如果政策最終規(guī)定，按照項目所在地預(yù)征增值稅，之后再到機構(gòu)所在地進行匯算征繳增值稅，則財務(wù)部門須研究如何完善對應(yīng)。

　　“這對房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅核算工作提出了新挑戰(zhàn)，雖然這部分工作量較大，但由于增值稅發(fā)票牽扯到刑事責任，因此如果存在惡意取得或者取得不合規(guī)的增值稅發(fā)票，對于企業(yè)自身而言都會帶來較大的影響和損失。”李記有表示。

　　胡怡建說，面對營改增的到來，房地產(chǎn)企業(yè)要更好地了解營業(yè)稅改增值稅后的變化，從包括企業(yè)自身的稅務(wù)核算系統(tǒng)上進行改進，房地產(chǎn)企業(yè)不但要做好營銷，在采購方面也要做好核算，從而取得有效的增值稅發(fā)票進行抵扣，享受政策的紅利。

　　劉劍文同時表示，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)考慮企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略問題，并根據(jù)相關(guān)政策進行調(diào)整。因為營改增與過去的營業(yè)稅相比更加規(guī)范，因此企業(yè)在此過程應(yīng)抓住這個自身完善、制度完善、規(guī)范完善的時機。在合法的前提下，房地產(chǎn)企業(yè)在考慮減輕稅負時，做一些合理的策劃工作是可以的。

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