西紅門經(jīng)濟(jì)適用房PPP項目

發(fā)布日期：2015-01-07來源：網(wǎng)絡(luò)來源編輯：金永祥

[摘要]

　　西紅門經(jīng)濟(jì)適用房PPP項目

　　文/北京大岳咨詢有限公司總經(jīng)理 金永祥

　　在北京，在2001年的時候，有一件事情，北京南城要舊城改造，改造面臨的一個問題是什么呢?南城就是原來的老崇文區(qū)和老宣武區(qū)?？赡艽蟛糠秩硕嫉竭^北京，北京的中心是東城、西城、宣武、崇文四個區(qū)。東城、西城非富即貴，宣武、崇文歷史上就是貧困區(qū)。所以這兩個區(qū)的改造最大的問題就是搬遷問題，房價不能高，我們要解決這個問題。當(dāng)時是誰接到這個任務(wù)呢?是北京市建設(shè)委員會，具體負(fù)責(zé)落實是房地產(chǎn)開發(fā)辦公室。怎么樣把房價降下來，當(dāng)時北京經(jīng)濟(jì)適用房有回龍觀、天通苑，它們房價大概在3000—3600元每平米這個樣子，當(dāng)時市長對西紅門項目的要求是不能超過3000。

　　現(xiàn)在說這個事情最后的解決方案也是一個PPP。當(dāng)時辦公室主任是我們一起做第十水廠的副局長，叫陳永。他負(fù)責(zé)這個事情，把我叫來了，說市里面要做這樣一個事，房價得控制住。那怎么辦?我們建議競標(biāo)，參考第十水廠的競標(biāo)模式，從6塊9、3塊9都能競到1塊1毛5，那房價競標(biāo)不可以嗎?他說可以，這樣就跟汪市長去說，汪市長說好，我們就開始干。我們怎么弄的?整個體量是200多萬平方米，在北京的南四環(huán)叫西紅門的地方，總投資大概在50個億，當(dāng)時50個億不是小項目。

　　因為是有規(guī)劃的，在這個規(guī)劃的基礎(chǔ)上我們做了投融資規(guī)劃。投融資規(guī)劃做什么?實際上是一個方案，我們要把經(jīng)濟(jì)適用房大概要多少量定死，這是我們必須要的，這個數(shù)字要控制住。除了經(jīng)濟(jì)適用房以外有哪些能做商品房，還有哪些可以政府用房，還有社會配套用房，都搞清楚，然后進(jìn)行算賬。算賬以后發(fā)現(xiàn)做不下來，做不下來怎么辦?我們再找規(guī)劃局來調(diào)規(guī)劃，把事情說清楚，規(guī)劃局同意了，因為這是全市的事情。除了建委以外，還有規(guī)劃局、發(fā)改委、土地局都會參加。在這種情況下，我們就來準(zhǔn)備這個事情。

　　做完投融資規(guī)劃，我們做招標(biāo)方案。我們的思路是什么?我們通過競標(biāo)找一家開發(fā)商來做這個事情。給開發(fā)商的要求是什么?必須以比較低的價格把經(jīng)濟(jì)適用房做下來，剩下的商業(yè)開發(fā)這一塊有本事你去做高價房，做多高價是他自己的本事，但是規(guī)劃條件都定了。在這樣情況下以這樣一個模式，我們想的很美，做方案階段沒有做市場測試。今天老焦說的比較好，要市場測試。等我們?nèi)フ沂袌隽耍本┑牡禺a(chǎn)商我們挨家去拜訪，發(fā)現(xiàn)他們都對這個項目不感冒，為什么不感冒?因為在當(dāng)時的條件下土地沒有實行招拍掛，他們拿地都是協(xié)議價格，而且有的基本是零地價就拿到了，他能愿意做這個事嗎?不可能。那怎么辦?我們向市長已經(jīng)承諾了，還得想轍。有一次汪市長開會的時候，我們說市長你對外開放行不行?你開放北京的房地產(chǎn)開發(fā)市場，我們到外地找來一家，汪市長說好，他們不干，你們就去找。

　　就這樣我們出去找，采取什么策略?我們得用好北京這塊牌。咨詢公司做任何項目都得用好自己的牌，就像蘭州那個，你得找到你自己的點，才可能把事做好。這個項目里面北京的牌子是什么?它有巨大的吸引力，很多人想進(jìn)北京市場是進(jìn)不去的。我們?nèi)フ业禺a(chǎn)商，說你過來參加這個事吧，你進(jìn)來以后合作伙伴有建設(shè)、有財政、有發(fā)改、有規(guī)劃、有土地，等于買個路條。這個點打的很準(zhǔn)，應(yīng)者云集。外地的綠城，電廣傳媒，大的開發(fā)商都來了，競標(biāo)的結(jié)果完全出乎我們的意料，當(dāng)時市長給的價格不能超過3000，競價的結(jié)果是什么?有一家最低的2280。第二家2480。第三家大概2600多，給市政府提供了非常豐富的選擇。到最后是解決了整個南城搬遷的問題。所以這個項目以后，我們再討論房價能不能控制的時候，我說控制不住純粹是扯，一定能控制住。

　　開放市場以后取得了這樣一個效果，開發(fā)商就在大興，他們的商品房也趕上了一個好的時機(jī)，因為他拿到這個項目以后，沒多久整個地產(chǎn)就紅火起來了。一開始是按照我們的要求，把經(jīng)濟(jì)適用房先建起來，以便滿足政府的拆遷要求，后做它那個商品房。本來是給它這樣一個條件，是這樣要求的。但是開發(fā)商命比較好，當(dāng)他真正想做的時候，房地產(chǎn)價格起來了，這是另外一個故事，意外的造就了盈利很多的一個公司。

　　這是我給大家介紹的北京經(jīng)濟(jì)適用房這個案例，完成這個案例以后我們就把它給放大了，把投融資規(guī)劃做成了一個專門的咨詢產(chǎn)品，在很多城市，在新城新區(qū)里面去做投融資規(guī)劃，去做這種模式。其中在北京最典型的是一個小城鎮(zhèn)，是房山區(qū)長陽鎮(zhèn)，大家有機(jī)會可以去看看，長陽開發(fā)是非常非常成功的，是落后地區(qū)實現(xiàn)跨越式發(fā)展的典型，基本上是西紅門模式的一種翻版。所以就整個城市建設(shè)，我們國家經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型必須得動腦筋才可能解決。同樣，我們的PPP也必須真正的動腦筋，需要有智慧才能解決。僅僅到國外的網(wǎng)站上瀏覽點什么，項目就能做好嗎?不會的。這就需用足我們的資源，用足我們的腦子，然后我們可以把這個項目做的更好，把PPP做的更好，把城市建設(shè)搞的更好。

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