“營改增”后簡易辦法征收的項(xiàng)目有哪些

發(fā)布日期：2016-05-31來源：納稅服務(wù)網(wǎng)編輯：劉夢怡

[摘要]

　　近日，財(cái)政部國家稅務(wù)總局出臺了《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》 (財(cái)稅[2016]36號，以下簡稱“36號文”)，自2016年5月1日起執(zhí)行。簡易辦法計(jì)稅是征納雙方很頭痛的事情，由此也加大了征納雙方的涉稅風(fēng)險(xiǎn)。那么，對于增值稅而言，實(shí)行簡易辦法征收的，目前到底有哪些項(xiàng)目呢?為此，筆者對其進(jìn)行了歸類疏理，僅供讀者參考。

　　關(guān)鍵詞：依5%減按1.5%征收的項(xiàng)目

　　根據(jù)36號文規(guī)定：個(gè)人出租住房，應(yīng)按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算繳納增值稅。

　　關(guān)鍵詞：3%減按2%征收的項(xiàng)目

　　1. 銷售自己使用過的固定資產(chǎn)

　　(1)一般納稅人

　?、?008年以前購進(jìn)或者自制的固定資產(chǎn)

　　根據(jù)《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于全國實(shí)施增值稅轉(zhuǎn)型改革若干問題的通知》(財(cái)稅[2008]170號)第四條第(二)項(xiàng)、第(三)項(xiàng)和《國家稅務(wù)總局關(guān)于簡并增值稅征收率有關(guān)問題的公告》(國家稅務(wù)總局公告2014年第36號)文件規(guī)定：固定資產(chǎn)，是指納稅人根據(jù)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度已經(jīng)計(jì)提折舊的固定資產(chǎn)。自2009年1月1日起，下列項(xiàng)目按簡易辦法依3%征收率減按2%征收增值稅：

　　2008年12月31日以前未納入擴(kuò)大增值稅抵扣范圍試點(diǎn)的納稅人，銷售自己使用過的2008年12月31日以前購進(jìn)或者自制的固定資產(chǎn);2008年 12月31日以前已納入擴(kuò)大增值稅抵扣范圍試點(diǎn)的納稅人，銷售自己使用過的在本地區(qū)擴(kuò)大增值稅抵扣范圍試點(diǎn)以前購進(jìn)或者自制的固定資產(chǎn)。

　　②試點(diǎn)前購進(jìn)或者自制的固定資產(chǎn)

　　根據(jù)《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于將鐵路運(yùn)輸和郵政業(yè)納入營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》 (財(cái)稅[2013]106號)相關(guān)規(guī)定：按照規(guī)定認(rèn)定的一般納稅人，銷售自己使用過的試點(diǎn)實(shí)施之日前購進(jìn)或者自制的固定資產(chǎn)，按照現(xiàn)行舊貨相關(guān)增值稅政策執(zhí)行。即按簡易辦法依3%征收率減按2%征收增值稅。使用過的固定資產(chǎn)，是指納稅人根據(jù)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度已經(jīng)計(jì)提折舊的固定資產(chǎn)。

　　③銷售不得抵扣且未抵扣的固定資產(chǎn)

　　根據(jù)《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于部分貨物適用增值稅低稅率和簡易辦法征收增值稅政策的通知》 (財(cái)稅[2009]9號)第二條第(一)和《財(cái)政部　國家稅務(wù)總局關(guān)于簡并增值稅征收率政策的通知》 (財(cái)稅[2014]57號)文件規(guī)定：自2009年1月1日起，一般納稅人銷售自己使用過的屬于增值稅條例第十條規(guī)定不得抵扣且未抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的固定資產(chǎn)，按照簡易辦法依照3%征收率減按2%征收增值稅。

　?、茕N售其他情形的固定資產(chǎn)

　　根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于一般納稅人銷售自己使用過的固定資產(chǎn)增值稅有關(guān)問題的公告》(國家稅務(wù)總局公告2012年第1號)和國家稅務(wù)總局公告2014年第36號文件規(guī)定，自2012年2月1日起，增值稅一般納稅人銷售自己使用過的固定資產(chǎn)，屬于以下兩種情形的，可按簡易辦法依3%征收率減按2%征收增值稅：納稅人購進(jìn)或者自制固定資產(chǎn)時(shí)為小規(guī)模納稅人，認(rèn)定為一般納稅人后銷售該固定資產(chǎn);增值稅一般納稅人發(fā)生按簡易辦法征收增值稅應(yīng)稅行為，銷售其按照規(guī)定不得抵扣且未抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的固定資產(chǎn)。

　　(2)小規(guī)模納稅人

　　根據(jù)財(cái)稅[2009]9號第二條第(一)項(xiàng)和國稅函[2009]90號文件規(guī)定：自2009年1月1日起，小規(guī)模納稅人(其他個(gè)人除外)銷售自己使用過的固定資產(chǎn)，按照簡易辦法依照3%征收率減按2%征收增值稅。

　　風(fēng)險(xiǎn)提示

　　不過，值得一提的是，根據(jù)國家稅務(wù)總局公告2014年第36號文件規(guī)定，納稅人適用按照簡易辦法依3%征收率減按2%征收增值稅政策的，按下列公式確定銷售額和應(yīng)納稅額：

　　銷售額=含稅銷售額/(1+3%)

　　應(yīng)納稅額=銷售額×2%

　　同時(shí)，根據(jù)國稅函[2009]90號文件規(guī)定：一般納稅人銷售自己使用過的固定資產(chǎn)，應(yīng)開具普通發(fā)票，不得開具增值稅專用發(fā)票;小規(guī)模納稅人銷售自己使用過的固定資產(chǎn)，應(yīng)開具普通發(fā)票，不得由稅務(wù)機(jī)關(guān)代開增值稅專用發(fā)票。

　　2. 銷售舊貨

　　舊貨，是指進(jìn)入二次流通的具有部分使用價(jià)值的貨物(含舊汽車、舊摩托車和舊游艇)，但不包括自己使用過的物品。該貨物自己并沒有使用過，一般是以經(jīng)營為目的，主要是針對舊貨經(jīng)營單位。

　　根據(jù)財(cái)稅[2009]9號文件第二條第(二)項(xiàng)和財(cái)稅[2014]57號文件規(guī)定：納稅人銷售舊貨，按照簡易辦法依照3%征收率減按2%征收增值稅。

　　銷售額=含稅銷售額/(1+3%)

　　應(yīng)納稅額=銷售額×2%

　　3.營改增一般納稅人銷售固定資產(chǎn)

　　根據(jù)36號文規(guī)定：一般納稅人銷售自己使用過的、納入營改增試點(diǎn)之日前取得的固定資產(chǎn)，按照現(xiàn)行舊貨相關(guān)增值稅政策執(zhí)行。

　　風(fēng)險(xiǎn)提示

　　根據(jù)國稅函[2009]90號文件規(guī)定：納稅人銷售舊貨，應(yīng)開具普通發(fā)票，不得自行開具或者由稅務(wù)機(jī)關(guān)代開增值稅專用發(fā)票。但根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)期間有關(guān)增值稅問題的公告》(國家稅務(wù)總局公告2015年第90號)有關(guān)規(guī)定：納稅人銷售自己使用過的固定資產(chǎn)，適用簡易辦法依照3%征收率減按2%征收增值稅政策的，可以放棄減稅，按照簡易辦法依照3%征收率繳納增值稅，并可以開具增值稅專用發(fā)票。同時(shí)，放棄減稅后，36個(gè)月內(nèi)不得再申請減稅。另外，以上所稱的固定資產(chǎn)，是指使用期限超過12個(gè)月的機(jī)器、機(jī)械、運(yùn)輸工具以及其他與生產(chǎn)經(jīng)營有關(guān)的設(shè)備、工具、器具等有形動(dòng)產(chǎn)，不包括不動(dòng)產(chǎn)。這和企業(yè)所得稅法中的固定資產(chǎn)完全不同。

　　關(guān)鍵詞：按3%簡易辦法征收的項(xiàng)目

　　1.小規(guī)模納稅人

　　根據(jù)目前稅法規(guī)定，增值稅小規(guī)模納稅人適用簡易辦法征收，一般的征收率為3%(銷售和出租不動(dòng)產(chǎn)除外)。

　　2.固定業(yè)戶臨時(shí)外出經(jīng)營

　　根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于固定業(yè)戶臨時(shí)外出經(jīng)營有關(guān)增值稅專用發(fā)票管理問題的通知》 (國稅發(fā)[1995]87號)和國家稅務(wù)總局公告2014年第36號文件規(guī)定：固定業(yè)戶(指增值稅一般納稅人)臨時(shí)到外省、市銷售貨物的，必須向經(jīng)營地稅務(wù)機(jī)關(guān)出示“外出經(jīng)營活動(dòng)稅收管理證明”回原地納稅，需要向購貨方開具專用發(fā)票的，亦回原地補(bǔ)開。對未持“外出經(jīng)營活動(dòng)稅收管理證明”的，經(jīng)營地稅務(wù)機(jī)關(guān)按3%的征收率征稅。

　　3.拍賣行取得的拍賣收入

　　根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于拍賣行取得的拍賣收入征收增值稅、營業(yè)稅有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)[1999]40號)和國家稅務(wù)總局公告2014年第36號文件規(guī)定：對拍賣行受托拍賣增值稅應(yīng)稅貨物，向買方收取的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)按照3%的征收率征收增值稅。

　　4.一般納稅人銷售自產(chǎn)貨物

　　根據(jù)財(cái)稅[2009]9號文件第二條第(三)項(xiàng)和財(cái)稅[2014]57號文件規(guī)定，自2014年7月1日起，一般納稅人銷售自產(chǎn)的下列貨物，可選擇按照簡易辦法依照3%征收率計(jì)算繳納增值稅：

　　(1)縣級及縣級以下小型水力發(fā)電單位生產(chǎn)的電力。小型水力發(fā)電單位，是指各類投資主體建設(shè)的裝機(jī)容量為5萬千瓦以下(含5萬千瓦)的小型水力發(fā)電單位。

　　(2)建筑用和生產(chǎn)建筑材料所用的砂、土、石料。

　　(3)以自己采掘的砂、土、石料或其他礦物連續(xù)生產(chǎn)的磚、瓦、石灰(不含粘

　　土實(shí)心磚、瓦)。

　　(4)用微生物、微生物代謝產(chǎn)物、動(dòng)物毒素、人或動(dòng)物的血液或組織制成的生物制品。

　　(5)自來水。

　　(6)商品混凝土(僅限于以水泥為原料生產(chǎn)的水泥混凝土)。

　　5.一般納稅人銷售非自產(chǎn)貨物

　　根據(jù)財(cái)稅[2009]9號文件第二條第(四)項(xiàng)和財(cái)稅[2014]57號文件規(guī)定，自2014年7月1日起，一般納稅人銷售貨物屬于下列情形之一的，暫按簡易辦法依照3%征收率計(jì)算繳納增值稅：

　　(1)寄售商店代銷寄售物品(包括居民個(gè)人寄售的物品在內(nèi));

　　(2)典當(dāng)業(yè)銷售死當(dāng)物品;

　　(3)經(jīng)國務(wù)院或國務(wù)院授權(quán)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)的免稅商店零售的免稅品。

　　6.一般納稅人銷售非自產(chǎn)自來水

　　根據(jù)財(cái)稅[2009]9號文件第三條和財(cái)稅[2014]57號文件規(guī)定，自2014年7月1日起，對屬于一般納稅人的自來水公司銷售自來水按簡易辦法依照3%征收率征收增值稅，不得抵扣其購進(jìn)自來水取得增值稅扣稅憑證上注明的增值稅稅款。

　　7.一般納稅人供應(yīng)非臨床用血

　　根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于供應(yīng)非臨床用血增值稅政策問題的批復(fù)》 (國稅函[2009]456號)和國家稅務(wù)總局公告2014年第36號文件規(guī)定：屬于增值稅一般納稅人的單采血漿站銷售非臨床用人體血液，可以按照簡易辦法依照3%征收率計(jì)算應(yīng)納稅額，但不得對外開具增值稅專用發(fā)票;也可以按照銷項(xiàng)稅額抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的辦法依照增值稅適用稅率計(jì)算應(yīng)納稅額。

　　8.藥品經(jīng)營企業(yè)銷售生物制品

　　根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于藥品經(jīng)營企業(yè)銷售生物制品有關(guān)增值稅問題的公告》(國家稅務(wù)總局公告2012年第20號)文件規(guī)定：自2012年7月1日起，屬于增值稅一般納稅人的藥品經(jīng)營企業(yè)銷售生物制品，可以選擇簡易辦法按照生物制品銷售額和3%的征收率計(jì)算繳納增值稅。而藥品經(jīng)營企業(yè)，是指取得(食品)藥品監(jiān)督管理部門頒發(fā)的《藥品經(jīng)營許可證》，獲準(zhǔn)從事生物制品經(jīng)營的藥品批發(fā)企業(yè)和藥品零售企業(yè)。

　　同時(shí)， 《國家稅務(wù)總局關(guān)于獸用藥品經(jīng)營企業(yè)銷售獸用生物制品有關(guān)增值稅問題的公告》 (國家稅務(wù)總局公告2016年第8號)也明確規(guī)定：自2016年4月1日起，屬于增值稅一般納稅人的獸用藥品經(jīng)營企業(yè)銷售獸用生物制品，可以選擇簡易辦法按照獸用生物制品銷售額和3%的征收率計(jì)算繳納增值稅。獸用藥品經(jīng)營企業(yè)，是指取得獸醫(yī)行政管理部門頒發(fā)的《獸藥經(jīng)營許可證》，獲準(zhǔn)從事獸用生物制品經(jīng)營的獸用藥品批發(fā)和零售企業(yè)。

　　9.一般納稅人銷售的庫存化肥

　　根據(jù)《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于對化肥恢復(fù)征收增值稅政策的補(bǔ)充通知》(財(cái)稅[2015]97號)文件規(guī)定：自2015年9月1日起至2016年6月30日，對增值稅一般納稅人銷售的庫存化肥，允許選擇按照簡易計(jì)稅方法依照3%征收率征收增值稅。庫存化肥，是指納稅人2015年8月31日前生產(chǎn)或購進(jìn)的尚未銷售的化肥。

　　10. 光伏發(fā)電發(fā)電戶銷售電力產(chǎn)品

　　根據(jù)《關(guān)于國家電網(wǎng)公司購買分布式光伏發(fā)電項(xiàng)目電力產(chǎn)品發(fā)票開具等有關(guān)問題的公告》(國家稅務(wù)總局公告2014年第32號)文件規(guī)定：自2014年7月1日起，光伏發(fā)電項(xiàng)目發(fā)電戶銷售電力產(chǎn)品，按照稅法規(guī)定應(yīng)繳納增值稅的，可由國家電網(wǎng)公司所屬企業(yè)按照增值稅簡易計(jì)稅辦法計(jì)算并代征增值稅稅款，同時(shí)開具普通發(fā)票。

　　11.營改增納稅人部分項(xiàng)目

　　根據(jù)36號文規(guī)定：一般納稅人發(fā)生下列應(yīng)稅行為，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅。

　　(1)公共交通運(yùn)輸服務(wù)

　　公共交通運(yùn)輸服務(wù)，包括輪客渡、公交客運(yùn)、地鐵、城市輕軌、出租車、長途客運(yùn)、班車。班車，是指按固定路線、固定時(shí)間運(yùn)營并在固定站點(diǎn)停靠的運(yùn)送旅客的陸路運(yùn)輸服務(wù)。

　　(2)動(dòng)漫企業(yè)開發(fā)動(dòng)漫產(chǎn)品

　　經(jīng)認(rèn)定的動(dòng)漫企業(yè)為開發(fā)動(dòng)漫產(chǎn)品提供的動(dòng)漫腳本編撰、形象設(shè)計(jì)、背景設(shè)計(jì)、動(dòng)畫設(shè)計(jì)、分鏡、動(dòng)畫制作、攝制、描線、上色、畫面合成、配音、配樂、音效合成、剪輯、字幕制作、壓縮轉(zhuǎn)碼(面向網(wǎng)絡(luò)動(dòng)漫、手機(jī)動(dòng)漫格式適配)服務(wù)，以及在境內(nèi)轉(zhuǎn)讓動(dòng)漫版權(quán)(包括動(dòng)漫品牌、形象或者內(nèi)容的授權(quán)及再授權(quán))。

　　動(dòng)漫企業(yè)和自主開發(fā)、生產(chǎn)動(dòng)漫產(chǎn)品的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)和認(rèn)定程序，按照《文化部財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<動(dòng)漫企業(yè)認(rèn)定管理辦法(試行)>的通知》(文市發(fā)〔2008〕51號)的規(guī)定執(zhí)行。

　　(3)電影放映服務(wù)、倉儲(chǔ)服務(wù)、裝卸搬運(yùn)服務(wù)、收派服務(wù)和文化體育服務(wù)。

　　(4)以納入營改增試點(diǎn)之日前取得的有形動(dòng)產(chǎn)為標(biāo)的物提供的經(jīng)營租賃服務(wù)。

　　(5)在納入營改增試點(diǎn)之日前簽訂的尚未執(zhí)行完畢的有形動(dòng)產(chǎn)租賃合同。

　　(6)一般納稅人以清包工方式提供的建筑服務(wù)，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅。

　　以清包工方式提供建筑服務(wù)，是指施工方不采購建筑工程所需的材料或只采購輔助材料，并收取人工費(fèi)、管理費(fèi)或者其他費(fèi)用的建筑服務(wù)。

　　(7)一般納稅人為甲供工程提供的建筑服務(wù)，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅。

　　甲供工程，是指全部或部分設(shè)備、材料、動(dòng)力由工程發(fā)包方自行采購的建筑工程。

　　(8)一般納稅人為建筑工程老項(xiàng)目提供的建筑服務(wù)，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅。

　　建筑工程老項(xiàng)目，是指《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項(xiàng)目;未取得《建筑工程施工許可證》的，建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項(xiàng)目。

　　(9)公路經(jīng)營企業(yè)中的一般納稅人收取試點(diǎn)前開工的高速公路的車輛通行費(fèi)，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法，減按3%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。

　　試點(diǎn)前開工的高速公路，是指相關(guān)施工許可證明上注明的合同開工日期在2016年4月30日前的高速公路。

　　風(fēng)險(xiǎn)提示

　　1.一般納稅人發(fā)生財(cái)政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定的特定應(yīng)稅行為，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅，但一經(jīng)選擇，36個(gè)月內(nèi)不得變更。

　　2.適用簡易計(jì)稅方法，不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額

　　適用一般計(jì)稅方法的納稅人,兼營簡易計(jì)稅方法計(jì)稅項(xiàng)目而無法劃分不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額，按照下列公式計(jì)算不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額：

　　不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額=當(dāng)期無法劃分的全部進(jìn)項(xiàng)稅額×當(dāng)期簡易計(jì)稅方法計(jì)稅項(xiàng)目銷售額÷當(dāng)期全部銷售額

　　主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可以按照上述公式依據(jù)年度數(shù)據(jù)對不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額進(jìn)行清算。

　　3.一般納稅人跨縣(市)提供建筑服務(wù)，選擇適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅的，應(yīng)以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除支付的分包款后的余額為銷售額，按照3%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。

　　4.適用按3%簡易計(jì)稅辦法計(jì)算繳納增值稅的項(xiàng)目，除明文規(guī)定不得對外開具增值稅專用發(fā)票外，可以開具增值稅專用發(fā)票。

　　關(guān)鍵詞：按5%簡易辦法征收的項(xiàng)目

　　1.中外合作油(氣)田企業(yè)

　　根據(jù)《全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于外商投資企業(yè)和外國企業(yè)適用增值稅、消費(fèi)稅、營業(yè)稅等稅收暫行條例的決定》 (國發(fā)[1994]10號)第三條規(guī)定：中外合作油(氣)田開采的原油、天然氣按實(shí)物征收增值稅，征收率為5%，在計(jì)征增值稅時(shí)，不抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。

　　2.營改增納稅人銷售不動(dòng)產(chǎn)

　　根據(jù)36號文規(guī)定，納稅人銷售不動(dòng)產(chǎn)，可按下列規(guī)定實(shí)行簡易辦法征收增值稅。

　　(1)一般納稅人銷售以前不動(dòng)產(chǎn)

　　一般納稅人銷售其2016年4月30日前取得(不含自建)的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法，以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)購置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。但銷售其2016年4月30日前自建的不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額，計(jì)算繳納增值稅。

　　(2)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售不動(dòng)產(chǎn)

　?、俜康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法按照5%的征收率計(jì)稅。

　?、诜康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人，銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，按照5%的征收率計(jì)稅。

　　(3)小規(guī)模納稅人銷售不動(dòng)產(chǎn)

　　小規(guī)模納稅人銷售其取得(不含自建)的不動(dòng)產(chǎn)(不含個(gè)體工商戶銷售購買的住房和其他個(gè)人銷售不動(dòng)產(chǎn))，應(yīng)以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)購置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。但小規(guī)模納稅人銷售其自建的不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。

　　(4)其他個(gè)人銷售不動(dòng)產(chǎn)

　　其他個(gè)人銷售其取得(不含自建)的不動(dòng)產(chǎn)(不含其購買的住房)，應(yīng)以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)購置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。

　　但值得提醒的是：對于北京、上海、廣州和深圳地區(qū)來說，個(gè)人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅;個(gè)人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價(jià)款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅;個(gè)人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免征增值稅。

　　但對于北京、上海、廣州和深圳之外的其他地區(qū)來說，個(gè)人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅;個(gè)人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免征增值稅。

　　3.營改增納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)

　　根據(jù)36號文規(guī)定，納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)，可按下列規(guī)定實(shí)行簡易辦法征收增值稅。

　　(1)一般納稅人

　　一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法,按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。

　　(2)小規(guī)模納稅人

　　小規(guī)模納稅人出租其取得的不動(dòng)產(chǎn)(不含個(gè)人出租住房)，應(yīng)按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。

　　(3)其他個(gè)人

　　其他個(gè)人出租其取得的不動(dòng)產(chǎn)(不含住房)，應(yīng)按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。

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