房開企業(yè)轉(zhuǎn)為自用后再銷售不動產(chǎn)的增值稅處理

發(fā)布日期：2016-07-01來源：納稅服務(wù)網(wǎng)編輯：劉夢怡

[摘要]

　　納稅人銷售權(quán)屬登記在自己名下不動產(chǎn)時適用國家稅務(wù)總局公告2016年第14號，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目(還沒有進行權(quán)屬登記、即一手不動產(chǎn))適用國家稅務(wù)總局公告2016年第18號。

　　舉例：如果一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，開發(fā)一批商鋪，銷售出 90%，剩余有 10 套商鋪尚未售出。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理權(quán)屬登記，將該 10 套商鋪登記在自己企業(yè)名下，以自己名義對外出租。3 年后，該商區(qū)房產(chǎn)價格上漲，有買家提出要購買商鋪。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)決定將該 10 套商鋪再出售，此時，該 10 套商鋪已經(jīng)登記在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下，再次銷售時，屬于“二手”，不是尚未辦理權(quán)屬登記的、房地產(chǎn)開發(fā)項目的房產(chǎn)，因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)適用國家稅務(wù)總局公告2016年第14號，而不適用國家稅務(wù)總局公告2016年第18號。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將該 10 套商鋪登記在自己企業(yè)名下時，需要視同銷售?

　　《試點實施辦法》第十四條規(guī)定：“下列情形視同銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)：

　　(二)單位或者個人向其他單位或者個人無償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，但用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象的除外。

　　這里雖是無償?shù)怯浽诒酒髽I(yè)，不是轉(zhuǎn)讓給其他企業(yè)，因此不需要視同銷售。

　　在2016 年 5 月 1 日后，該登記行為屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以自建的方式取得的不動產(chǎn)，如果在會計制度上按“投資性房地產(chǎn)”核算，此時進項稅額在開發(fā)產(chǎn)品時已經(jīng)全額抵扣了，對進項稅額不需會計處理。在登記時如果在會計制度上按固定資產(chǎn)核算的,應(yīng)比照國家稅務(wù)總局公告2016年第15號第五條： 購進時已全額抵扣進項稅額的貨物和服務(wù)，轉(zhuǎn)用于不動產(chǎn)在建工程的，其已抵扣進項稅額(僅限于購進貨物和設(shè)計服務(wù)、建筑服務(wù))的40%部分，應(yīng)于轉(zhuǎn)用的當期從進項稅額中扣減，計入待抵扣進項稅額，并于轉(zhuǎn)用的當月起第13個月從銷項稅額中抵扣。

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